Новые дела ВС: вознаграждение арбитражного управляющего и восстановление поручительства
На этой неделе Верховный суд рассмотрит 64 жалобы. Экономколлегия разъяснит, как платить проценты по вознаграждению арбитражным управляющим, которые последовательно участвовали в деле о банкротстве. Кроме того, коллегия укажет, к какой очереди реестра требований кредиторов относить задолженность по страховым взносам после введения единого налогового тарифа. Коллегия по гражданским спорам оценит принцип единства судьбы земельного участка и здания
Преимущественное право на покупку земли
В 2014 году Племзавод Кирова арендовал земельные доли сельхозназначения на десять лет. Договор закреплял за арендатором преимущественное право купить эти доли при их продаже. После смерти арендодателя участок перешел по наследству к Ларисе Безруковой*, которая выделила свою долю в отдельный объект и в 2019 году продала его Ивану Брылину*. Муниципалитет она о сделке уведомила, но арендатора, который продолжал пользоваться землей, не известила.
Когда Племзавод Кирова узнал о продаже, он потребовал перевести на себя права и обязанности покупателя (дело № 41-КГ26-27-К4). По сути, арендатор просил признать себя собственником вместо Брылина с возвратом ему уплаченных денег.
Три инстанции встали на сторону арендатора. Они исходили из того, что при выделе участка действие договора аренды сохраняется на прежних условиях (п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса). Следовательно, сохранилось и условие о преимущественном праве покупки. Трансформация права собственности на долю в право на отдельный участок не прекратила арендные отношения и связанные с ними обязательства, решили суды.
Брылин настаивал на пропуске срока исковой давности. По его мнению, для требований участника долевой собственности о переводе на него прав покупателя применяется трехмесячный срок (п. 3 ст. 250 ГК). При этом суды применили общий трехлетний срок, посчитав, что иск основан не на преимущественной покупке доли, а на нарушении договорных обязательств по аренде.
В России распространена практика включения в долгосрочные договоры аренды таких земель условий о преимущественном праве покупки. Это создает для арендаторов определенность и стимулирует инвестиции в земельные участки. Если ВС подтвердит выводы нижестоящих судов, это укрепит позиции сельхозпроизводителей-арендаторов. Если укажет на пропуск срока или недопустимость способа защиты, приоритет получит стабильность оборота.
Михаил Колосков, партнер юридической фирмы LegalFront
