Скупой платит дважды: спор о признании сделки недействительной по признаку её неравноценности в деле о банкротстве Т.
Суть дела:
В марте 2021 года Александр приобрел у Т. квартиру в Подмосковье. Посткоронавирусный спрос бил рекорды, снижения цен на недвижимость не предвиделось. Удача, повернувшись к герою лицом, преподнесла ему семидесятичетырехметровую квартиру в элитном подмосковном посёлке по бросовой цене в девять миллионов рублей при среднерыночной цене свыше пятнадцати миллионов. Александр успел не только сделать в ней ремонт, но и забыть щедрого продавца, как вдруг выяснилось, что сделку по продаже квартиры, в которой он проживает, оспаривают в Арбитражном суде города Москвы.
Картина была безрадостной: выяснилось, что спустя 11 месяцев после продажи подмосковного жилища Т. была признана банкротом решением того же Арбитражного суда. Финансовый управляющий, проверив сделки Т., обнаружил, что проданное жилое помещение было не только отчуждено по той же цене, что и приобретено (и это несмотря на то, что между двумя событиями прошло 2 года!), но и то, что цена его отчуждения почти в два раза отличалась от рыночной. В меньшую сторону.
Решение вопроса:
Из закона о банкротстве следует, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Под неравноценным встречным исполнением обязательств законодатель понимает любую передачу имущества, если рыночная стоимость переданного имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.
На практике это означает, что если продавец, признанный банкротом, за год до этого выручил за свое имущество значительно меньше, чем оно стоит, то такая сделка с легкостью может быть признана недействительной по признаку её неравноценности.
Процесс доказывания добросовестности (или же недобросовестности) в подобных спорах на удивление прост: ключевое значение имеет отчет об оценке стоимости переданного актива по сделке и его процессуальный статус (приобщен ли данный отчет заявителем или ответчиком, или же напротив, составлен независимым экспертом, выбранным судом по ходатайству участвующих в деле лиц).
!N.B. Судебная практика однозначно исходит из того, что явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, обязан предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи или имущества.
Результат:
В деле о несостоятельности Т. активная позиция Александра по обособленному спору, заключавшаяся в представлении собственного отчета об оценке, не смогла преломить ситуацию: суд признал сделку недействительной, обязав вернуть жилое помещение в конкурсную массу Т.*